段和段英國律師事務所目前正代理多名借款人，其於渣打銀行 (Standard Chartered Bank) 所取得之買房出租 (Buy-to-Let) 按揭貸款已被該行終止，其位於倫敦之物業亦已被委任固定費用接管人 (Fixed Charge Receivers)。該等按揭貸款涉及渣打銀行之 Jersey 分行 (Jersey Branch)、Isle of Man 辦公室以及其英國本土按揭業務部門。本所近期收到處於相同處境之借款人大量諮詢。本文説明事件經過、本所可提供之協助，以及受影響借款人應採取之步驟。
事件經過
在本所所處理之典型案件中，渣打銀行援引貸款協議 (Facility Agreement) 及法定抵押 (Legal Charge) 中之相關條款，指稱借款人於原按揭申請過程中提供了「不正確、不完整或具誤導性之信息」(incorrect, incomplete or misleading information)，據此終止貸款合約。終止貸款之後一至兩日內，渣打銀行即委任固定費用接管人接管相關物業。
情況為何緊急
固定費用接管人 (Fixed Charge Receivers) 依據法定抵押而獲委任，享有廣泛的權力。與一般銀行須先取得法院佔有令 (possession order) 再行出售物業不同，固定費用接管人可以無須另行取得法院命令，亦在大多數情況下無須借款人之同意，直接出售抵押物業。一旦物業出售完成，該交易極難、甚至幾乎無法被法院撤銷。因此，借款人能夠有效進行法律介入之時間窗口十分短暫——通常以數週計，而非以數月計。
本所所觀察到之共通情況
本所經手之案件具有若干共通特徵：
- 買房出租按揭貸款之簽訂時間介於 2020 年至 2025 年之間，抵押物業為倫敦住宅類物業。
- 貸款來自渣打銀行之離岸及英國本土按揭業務部門，包括 Jersey 分行、Isle of Man 辦公室及英國本土按揭部門。
- 終止貸款之函件所援引之條款，均位於貸款協議及法定抵押之內，並均以「不正確、不完整或具誤導性之信息」為由。
- 固定費用接管人之委任，均在終止貸款後極短時間內完成。
- 受影響借款人中相當比例為居住於海外之中國公民，其申請按揭時使用了同一名英國按揭經紀人或中介，並在多數情況下使用了同一批英國產權過户律師。
- 渣打銀行之指稱集中於：收入證明文件、就業證明、共同借款人之間之關係，以及關於抵押物業用途之聲明。
本所為該等客户提供之法律服務
本所之爭議解決團隊以迅速行動為原則，為客户提供下列服務：
- 與銀行方之代理律師及獲委任之接管人進行交涉，就終止貸款之合法性及接管人權力之範圍提出質疑。
- 以訴前披露 (pre-action disclosure) 方式，緊急要求銀行披露其指稱之依據，以及貸款申請所基於之完整文件包。
- 向借款人原先委任之英國過户律師索取過户檔案。
- 在證據充分之情況下，評估並申請臨時禁令 (interim injunctive relief)，以阻止接管人在爭議解決前出售抵押物業。
- 在適當情況下，與銀行協商達成暫停執行協議 (standstill agreement)，使借款人得以在物業出售前完成對自身立場之調查。
- 考慮向相關按揭經紀人、中介或任何行為可能促成銀行指稱之第三方，提起法律主張。
- 就客户之個人責任及聲譽風險提供意見，包括對居住於香港、中國內地、新加坡或其他司法轄區之借款人而言之跨境影響。
本所服務之借款人分佈於英國、香港、中國內地、新加坡及其他地區。案件諮詢可以英語、普通話或粵語進行。本所亦可視案件情況，於英國四大律師學院 (Inns of Court) 委任相關領域之專業大律師 (specialist counsel) 出庭。
本所理解此類案件所涉指控之嚴肅性，亦理解其中所含有之事實與證據上之複雜性與不確定性。本所不會對案件預作判斷。本所對每一宗承接之案件均按其具體事實獨立評估，並會在提起訴訟或尋求和解前，就客户立場之強弱如實告知。
若您正處於此類情境，應採取之步驟
若您已收到渣打銀行（不論來自其 Jersey 分行、Isle of Man 辦公室或英國本土按揭部門）發出之貸款終止函或接管人委任通知，或您有理由相信相關執行行動即將發生，本所建議您：
- 切勿置之不理。 時間極為緊迫。物業一旦被出售，執行行動基本上無法撤銷。
- 整理所有相關文件。 包括原按揭申請之文件包、您與按揭經紀人或中介之所有往來通訊、您與銀行之所有電郵與書信、您原先過户律師之檔案，以及您所提供之任何身份證明、收入證明或就業證明文件。
- 在回應銀行、接管人或原過户律師之前，先尋求專業法律意見。 您於此階段之任何言論，日後均可能成為證據。
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本文所載內容僅為一般性説明，不構成法律意見，亦不構成本所與任何讀者之間之委託關係。每一宗個案須根據其具體事實獨立評估。段和段英國律師事務所 (Duan & Duan UK LLP) 為一家於英格蘭及威爾士註冊之有限責任合夥 (LLP 註冊號 OC427307)，受英國律師監管局 (Solicitors Regulation Authority, SRA 註冊號 659252) 授權與監管。