段和段英国律师事务所目前正代理多名借款人，其于渣打银行 (Standard Chartered Bank) 所取得之买房出租 (Buy-to-Let) 按揭贷款已被该行终止，其位于伦敦之物业亦已被委任固定费用接管人 (Fixed Charge Receivers)。该等按揭贷款涉及渣打银行之 Jersey 分行 (Jersey Branch)、Isle of Man 办公室以及其英国本土按揭业务部门。本所近期收到处于相同处境之借款人大量咨询。本文说明事件经过、本所可提供之协助，以及受影响借款人应采取之步骤。
事件经过
在本所所处理之典型案件中，渣打银行援引贷款协议 (Facility Agreement) 及法定抵押 (Legal Charge) 中之相关条款，指称借款人于原按揭申请过程中提供了「不正确、不完整或具误导性之信息」(incorrect, incomplete or misleading information)，据此终止贷款合约。终止贷款之后一至两日内，渣打银行即委任固定费用接管人接管相关物业。
情况为何紧急
固定费用接管人 (Fixed Charge Receivers) 依据法定抵押而获委任，享有广泛的权力。与一般银行须先取得法院占有令 (possession order) 再行出售物业不同，固定费用接管人可以无须另行取得法院命令，亦在大多数情况下无须借款人之同意，直接出售抵押物业。一旦物业出售完成，该交易极难、甚至几乎无法被法院撤销。因此，借款人能够有效进行法律介入之时间窗口十分短暂——通常以数周计，而非以数月计。
本所所观察到之共通情况
本所经手之案件具有若干共通特征：
- 买房出租按揭贷款之签订时间介于 2020 年至 2025 年之间，抵押物业为伦敦住宅类物业。
- 贷款来自渣打银行之离岸及英国本土按揭业务部门，包括 Jersey 分行、Isle of Man 办公室及英国本土按揭部门。
- 终止贷款之函件所援引之条款，均位于贷款协议及法定抵押之内，并均以「不正确、不完整或具误导性之信息」为由。
- 固定费用接管人之委任，均在终止贷款后极短时间内完成。
- 受影响借款人中相当比例为居住于海外之中国公民，其申请按揭时使用了同一名英国按揭经纪人或中介，并在多数情况下使用了同一批英国产权过户律师。
- 渣打银行之指称集中于：收入证明文件、就业证明、共同借款人之间之关系，以及关于抵押物业用途之声明。
本所为该等客户提供之法律服务
本所之争议解决团队以迅速行动为原则，为客户提供下列服务：
- 与银行方之代理律师及获委任之接管人进行交涉，就终止贷款之合法性及接管人权力之范围提出质疑。
- 以诉前披露 (pre-action disclosure) 方式，紧急要求银行披露其指称之依据，以及贷款申请所基于之完整文件包。
- 向借款人原先委任之英国过户律师索取过户档案。
- 在证据充分之情况下，评估并申请临时禁令 (interim injunctive relief)，以阻止接管人在争议解决前出售抵押物业。
- 在适当情况下，与银行协商达成暂停执行协议 (standstill agreement)，使借款人得以在物业出售前完成对自身立场之调查。
- 考虑向相关按揭经纪人、中介或任何行为可能促成银行指称之第三方，提起法律主张。
- 就客户之个人责任及声誉风险提供意见，包括对居住于香港、中国内地、新加坡或其他司法辖区之借款人而言之跨境影响。
本所服务之借款人分布于英国、香港、中国内地、新加坡及其他地区。案件咨询可以英语、普通话或粤语进行。本所亦可视案件情况，于英国四大律师学院 (Inns of Court) 委任相关领域之专业大律师 (specialist counsel) 出庭。
本所理解此类案件所涉指控之严肃性，亦理解其中所含有之事实与证据上之复杂性与不确定性。本所不会对案件预作判断。本所对每一宗承接之案件均按其具体事实独立评估，并会在提起诉讼或寻求和解前，就客户立场之强弱如实告知。
若您正处于此类情境，应采取之步骤
若您已收到渣打银行（不论来自其 Jersey 分行、Isle of Man 办公室或英国本土按揭部门）发出之贷款终止函或接管人委任通知，或您有理由相信相关执行行动即将发生，本所建议您：
- 切勿置之不理。 时间极为紧迫。物业一旦被出售，执行行动基本上无法撤销。
- 整理所有相关文件。 包括原按揭申请之文件包、您与按揭经纪人或中介之所有往来通讯、您与银行之所有邮件与书信、您原先过户律师之档案，以及您所提供之任何身份证明、收入证明或就业证明文件。
- 在回应银行、接管人或原过户律师之前，先寻求专业法律意见。 您于此阶段之任何言论，日后均可能成为证据。
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本文所载内容仅为一般性说明，不构成法律意见，亦不构成本所与任何读者之间之委托关系。每一宗个案须根据其具体事实独立评估。段和段英国律师事务所 (Duan & Duan UK LLP) 为一家于英格兰及威尔士注册之有限责任合伙 (LLP 注册号 OC427307)，受英国律师监管局 (Solicitors Regulation Authority, SRA 注册号 659252) 授权与监管。